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흔히 발생하는 계약과 관련한 사례

영업을 하다보면 계약기간을 무시하고 계속적으로 영업할수 있을 것이라는 주관적인 생각에서 시설투자를 하게 되고 뜻하지 않게 어려움에 직면할수도 있다. 법적인 문제를 항상 염두에 두어 불상사를 방지하도록 노력해야 할 것이다.

[상담사례1] 계약기간만료 후 묵시적으로 갱신된 전세권효력

[문] 저는 甲고 주택을 전세금 5천만원, 계약기간 1년으로 전세하기로 계약을 체결하고 전세권설정등기를 마친후 거주하고 있던중 계약기간이 만료된 후에도 재계약등 아무런 조치없이 수개월이 지났는데 이 경우 제 전세권의 효력은 어떻게 되는지요?

[답] 전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용, 수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금에 관한 우선 변제를 받을수 있고, 전세금의 반환이 지체되면 경매를 요구할수 있는 권리로서 용익물권적 성질과 담보물권적 성질을 겸유하고 있는 권리인데, 그 존속기간이 만료되면 당사자간에 계약갱신을 하지 않는 한 전세권이 소멸되는 것이 원칙입니다.

그런데 민법 제 312조 제4항은 "건물의 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다"고하고, 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다고 규정하고 있으며, 동법 제 313조는 전세권의 존속기기간을 약정하지 아니한 때에는 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할수 있고 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6월이 경과하면 전세권은 소멸한다고 규정하고 있습니다. 그리고 판례는 전세권의 법정갱신(민법 제 312조 제 4항)은 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 변동이므로 전세권갱신에 관한 등기를 필요로 하지 아니하고 전세권자는 그 등기 없이도 전세권 설정자나 그 목적물을 취득한 제 3자에 대하여 그 권리를 주장할수 있다고 하였습니다(대법원 1989. 7. 11선고, 88다카21029판결). 그러므로 위 사안의 경우에 전세권 등기의 존속 기간에 관하여 변경등기를 하지 아니하였다고 하여도 귀하의 전세권은 보호됩니다. 다만, 전세권설정자가 소멸통고를 하고 6월이 경과하면 전세권이 소멸될 수는 있을 것입니다. 그리고 전세권이 소멸한 때에는 전세권설정자는 전세권자로부터 그 목적물의 인도 및 전세권 설정등기의 말소에 필요한 서류의 교부를 받는 동시에 전세금을 반환하여야 합니다(민법 제 317조)

[상담 사례 2] 동일장소 영업허가 취소 후 제3자 동종 영업허가

창업을 할때는 권리금을 지불하고 타인의 영업장소를 승계 받아 영업을 해야 할 경우가 대부분이다. 그러나 계약 당시 외관만 보고 그 영업장소에서 발생한 행정처분을 간파하지 못하여 낭패를 보는 경우가 비일비재하다. 특히 단란주점영업 같은 업종은 행정처분을 많이 받고 있다. 그러한 사실을 인지하기 위해서는 꼭 영업허가증 이면이나 사업자등록증 이면사실까지 확인하는 세심함이 필요하다.

[상담 사례 2]

[문] 저는 최근에 점포를 얻어 대중음식점영업을 하고자 관할구청에 영업허가신청을 했더니, 3개월 전에 같은 장소에서 같은 업종의 영업허가가 취소되었기 때문에 3개월이 더 지나야 허가가 날수 있다고 하는데, 영업허가의 취소를 받은 사람이 아닌데도 바로 허가를 받을수 없는지요?

[답] 식품위생법 제 24조 제 1항 제2호에 의하면 동법 제 58조 제1항 또는 제2항의 규정에 의하여 영업의 허가가 취소된 후 6월이 경과하지 아니한 경우에 그 영업장소에서 같은 종류의 영업을 하고자 하는 때에는 영업의 허가를 할 수 없게 되어 있습니다.

따라서 귀하의 경우는 3개월 전에 영업허가가 취소된 영업과 동일한 장소에서 동종의 영업을 하고자 하는 한 3개월이 더 지나야 허가를 받을 수 있습니다. 또한, 영업허가가 취소된 후 2년 이내에 같은 사람이 같은 영업을 하고자 할 때에도 영업허가를 받을 수 없습니다.(동법 제 24조 제 1항 제 3호)

참고로 식품위생법 제 61조를 보면, 영업양도나 법인합병의 경우에 행정제재처분의 효과는 처분기간 만료 시로부터 1년간 승계되며 행정제재처분 절차진행 중에는 양수인 또는 합병후 존속하는 법인에 대하여 행정제재처분의 절차를 속행할 수 있다고 규정하고 있으며, 다만 양수인 등이 양수 또는 합병할 때 그 처분 또는 위반사실을 알지 못하였음을 증명한 때에는 그렇지 않다고 규정하고 있습니다.

(사) 한국소자본창업컨설팅협회 최 재희 회장의 "소자본창업 어떻게 할까요" 中에서

	소자본창업 창업 어떻게 할까요? 저자 : 최 재희 (사) 한국소자본창업컨설팅협회	회장
5 장	입지 선정

1 절	명당자리를 찾아라

2 절	상권조사 - 분석

3 절	입지특성을 파악해야 한다

4 절	상권에서 조사해야 할 사항들

5 절	권리금이란 무엇인가?

6 절	권리금에 관한 유의사항

7 절	권리금에 산정기준은 있는가?

8 절	기존점포와 신설점포의 장 단점

9 절	점포 임차비용의 구성

10 절	점포 위치와 자택의 상관관계

11 절	입지를 선정할 때 고려할 사항

12 절	마음대로 되지 않는 점포 구하기

13 절	점포계약, 이것만은 알고 하자

14 절	흔히 발생하는 계약과 관련한 사례