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점포계약, 이것만은 알고하자.

창업자의 실패사례 중 적지 않은 이유가 바로 점포 계약과 관련한 것이다. 건물주나 부동산 중개업자를 믿고 계약금을 치르고 나면 문제는 발생한다. 물론 법 없이도 살아갈수 있는 사람이 많지만 현실은 그렇지 않으며 실패의 함정은 곳곳에서 예비창업자들은 기다리고 있다. 임대차 계약서 작성시에는 일반적인 양식의 마지막 조항인 기타사항에 꼼꼼한 부가조건들을 명시하는 것이 유리하다.

▣ 건물주의 신용상태조사

규모가 크고 작고간에 상관없이 계약은 매매하려는 물건에 대한 매도인의 의도를 알아보는 데서부터 시작한다. 매도자가 정보가 어두운 임차인을 일시적인 눈속임으로 속여 권리금을 높여 받으려 한다거나 악의를 가지고 가로채려는 경우도 있기 때문이다. 애초부터 권리금을 부당하게 높여 받으려는 목적을 가지고 있는 경우, 주인이 요구하는 권리금을 그대로 지불하고 들어가는 것은 망하기로 작정한 것과 다름없다.

단지 권리금 문제 때문만이 아니라 이후 사업의 번창을 위해서라면 계약 이전에 주인의 의도에 악의는 없는지 등을 탐색하여야 하는 것이다. 주인의 의도를 파악할 때에는 주인과 비슷한 이해관계를 가지고 있는 사람들은 피해야 한다. 주위 환경에 대해 잘 알고 있는 관련자, 점포에 대해 잘 알수 있는 제 3자, 정보지 등을 통해 얻는 정보가 더 객관성이 있기 때문이다. 기존의 주인이 장사가 잘 되지 않아 점포를 내놓는 경우에는 여러 형태가 있다.

▣ 등기부 등본 보는 방법

등기부는 표제부, 갑구, 을구로 구분되어 있다. 표제부는 한마디로 그 건물에 대한 표시이다. 예를 들어 건물등기부 일 경우 그 건물의 소재, 번지, 가옥번호, 주택인지 사무실인지, 면적, 층수, 각층의 면적, 목조건물인지 콘크리트 건물인지 등이 기재되어 있다. 갑구는 소유권을 표시한다. 먼저 ‘순위번호란’이 있다. 1,2 ...의 순서로 나가는데 이것은 등기순서를 나타낸다. 즉 최종번호에 기재된 사람이 현 소유자이며 그 이전 번호는 그 이전의 소유자들이라 할수 있다.

그 소유자가 누구인지, 주소, 소유권 이전 연월일, 소유권 이전원인(매매, 상속등)에 대한 사항이 ‘사항란’에 표시된다. 을구는 소유권 이외의 권리에 관련된 사항이 나타난다. ‘순위번호란’은 등기한 순서를 나타낸다. ‘사항란’에는 소유권 이외의 권리, 예를 들면 저당권, 임차권, 지상권 등의 해당사항이 나타난다. 이것으로써 그 부동산의 소유권자 이외에 또 다른 권리관계와 그 권리의 소유자를 파악할수 있다.

▣ 등기부등본 확인시 주의사항

등기부만 확인한다구 해서 모든 절차가 끝나는 것이 아니다. 등기부의 내용을 확인하면 그 소유자와 목적물의 권리관계가 일목요연하게 들어온다. 하지만 자신과 그 부동산을 계약하려는 사람이 실제 소유자인가를 확인해 볼 필요가 있다. 등기명의인은 확인했으나 자신이 계약금을 지불해야 할 사람이 등기명의인이 아니라면 큰 실수를 저지르는 것이다.

악의를 가진 사람이라면 원래의 등기명의인의 인감 등을 위조해서 자신에게 이전등기를 하여 자신이 현 소유자인 것처럼 나타나게 할 수도 있기 때문이다. 또한 등기부등본의 확인은 한번만 떼어 볼 것이 아니라 계약금지불후, 중도금지불후, 잔금지불 후에도 한번씩 떼어 보는 것이 가장 이상적이다. 저당권, 압류등이 그후에도 설정될 수 있기 때문이다.

▣ 도시계획확인원과 건축물대장

점포를 구할 때 입지나 상권, 계약관계만 명확하다면 다른 무제가 없을 것이라고 생각하면 큰 오산이다. 등기부등본상 소유권과 근저당 유무 및 관할구청에서 발급하는 건축물대장, 도시계획확인원 등을 발급받아 해당점포의 용도나 개발계획을 확인한다. 간혹 대상 건물이 사무실이나 주거용도로 되어 있는 건물들도 있다. 이 경우 임차인이 해당 건물에서 영업을 하려면 건물주에게 건물 임차목적에 맞게 건축물의 용도변경을 요구해야 한다.

도시계획이나 업종 제한 지역 등의 함정이 도사리고 있는 경우도 있기 때문이다. 그러므로 점포를 얻고 계약을 할때에 등기부등본으로 실소유자를 확인하는 동시에 자신이 얻으려는 상가가 도로와 같은 공공용지에 포함된 것은 아닌지, 재개발지역으로서 수년내에 헐릴 지역은 아닌지를 반드시 확인해야 실패의 위험을 면할수 있다. 이런 사항을 확인할 수 있는 것이 도시계획확인원이다. 상가소재지에 있는 시, 군, 구청에 가면 서류를 떼어볼 수 있다. 도시계획확인원을 열람함으로써 자신이 입주하려는 곳의 상권의 변화를 예측할수 있는 긍정적인 측면도 있다. 예를 들어, 머지않은 장래에 역세권이 형성될 전망이라면 현재는 좋은 상권이 아니더라도 곧 훌륭한 상권이 형성될 것임을 짐작할 수 있다.

▣ 점포 구할 때 유의할 점

영업이 잘 안 되는 죽어가는 상권의 경우
거주인구가 적거나 유동인구가 적을 때, 영세한 점포들이 밀집해 있는 경우가 이에 해당한다.

도시 계획 등으로 곧 상권이 소멸할 곳
생각보다 임대료가 싼 경우는 비록 눈에 곧바로 드러나지는 않으나 상권에 문제가 있는 경우가 많으므로 주의해야 한다.

상권도 좋고 장사가 잘되는 점포를 인수했는데 기존의 주인이 인근에 동종업종으로 대형상점을 내는 경우
보통 대형상점은 소형상점을 잠식한다. 또한 기존의 주인이 기존의 고객을 끌어가기 때문에 소형상점을 임차하여 들어간 사람은 기존점포를 임대했을 때 얻을 수 있는 유리한 점을 모두 잃게 된다. 만약 상당한 권리금을 지불하고 물건을 임차했다면 결국 권리금만큼 손해 본 것이나 다름없다.

▶ 상가건물이 영업에 적합한지 분석한다.

임차인은 건물주에게 건물 임차목적을 분명하게 밝히고 건물의 인, 허가상에 문제가 없는지도 파악해두어야 한다. 가령 일반음식점을 창업하려 할 때 정화조의 용량부족을 이유로 허가가 안되는 경우가 왕왕 있다. 이럴 때에는 건축물 자체의 하자이므로 건물주에게 해결을 요구해야 한다. 멀티게임방, 오락실, 만화방의 경우 초, 중, 고등학교 200ｍ이내에서는 허가가 안된다. 임차건물의 위치조건과 구조적인 하자가 없는지 임차목적에 관계되는 사항을 점검하여야 한다.

계약기간 내에 영업이 불가능한 사태가 일어날 정도로 건물이 낡은 것은 아닌가?
영업에 지장을 줄 정도로 시설이 낙후되어 있지 않은가?
건축된지 너무 오래되어 균열이 심하다거나 붕괴의 우려까지 있을 경우
노후한 건물의 경우 재개발계획에 걸려 있지 않은가?

이러한 경우에는 반드시 도시계획확인원 등의 서류를 통해 여부를 확인하도록 한다. 또한 영업행위에 피해를 줄 만한 세세한 부분까지 살피도록 한다. 습기가 많이 차지 않는지, 누수가 되지 않는지, 배수는 제대로 되는지, 화장실, 전기, 수도, 가스, 환기시설이 제대로 갖추어져 있는지의 여부도 살펴본다. 만약 이와 같은 기본시설이 부실하거나 하자가 있을 경우 입주 전 건물 소유자에게 공사를 요구하는 편이 좋다. 이미 입주한 후에는 영업행위에 지장을 줄 수 있고, 소유주가 책임전가를 할 수도 있기 때문이다. 하자보수 관계가 주인하고 약정이 되면 반드시 계약서에 명기하여 이후 책임전가 같은 문제가 일어나지 않도록 한다.

▶등기부등본을 열람한다.

임대점포의 정확한 주소와 함께 관할 등기소에서 등기부등본(토지, 건물)을 확인해야 한다. 또한 소유자와 임대인간의 임차관계를 확실하게 확인해두는 것이 좋다. 상가나 점포에 법률상의 문제가 있다면 손해 보는 것은 결국 임차인 자신이다. 상가건물을 자신의 눈으로 확인했다고 안심하거나, 그 점포의 소유자라고 주장하는 사람이 있다고 해도 실제로 그러한지 믿을 수는 없다. 벌률관계는 눈에 보이는 것이 아니므로 반드시 관련 서류를 떼어 보아 실수없는 창업의 길을 밟도록 해야 한다.

한마디로 계약시에는 임대하려는 상가나 점포에 대한 권리관계는 어떠한지, 계약금을 받아가려는 사람이 진짜로 실소유자인지 확인절차를 밟지 않으면 안된다. 비록 실소유자와 잘 아는 사이거나 중개업자와 절친한 관계라 하더라도 이러한 확인절차를 거쳐야만 말썽의 소지를 없애고 발생하는 여러 사태에 대처할 수 있다. 이 확인은 등기부등본, 부지증명, 토지대장, 건물대장, 도시계획확인원 등을 떼어 봄으로써 이루어진다.

(사) 한국소자본창업컨설팅협회 최 재희 회장의 "소자본창업 어떻게 할까요" 中에서

	소자본창업 창업 어떻게 할까요? 저자 : 최 재희 (사) 한국소자본창업컨설팅협회	회장
5 장	입지 선정

1 절	명당자리를 찾아라

2 절	상권조사 - 분석

3 절	입지특성을 파악해야 한다

4 절	상권에서 조사해야 할 사항들

5 절	권리금이란 무엇인가?

6 절	권리금에 관한 유의사항

7 절	권리금에 산정기준은 있는가?

8 절	기존점포와 신설점포의 장 단점

9 절	점포 임차비용의 구성

10 절	점포 위치와 자택의 상관관계

11 절	입지를 선정할 때 고려할 사항

12 절	마음대로 되지 않는 점포 구하기

13 절	점포계약, 이것만은 알고 하자

14 절	흔히 발생하는 계약과 관련한 사례