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상가임대차보호법이 생겼다.

그동안 주택 수요자와 달리 영업활동을 목적으로 한다는 이유로 법의 사각지대에 놓여 있던 영세상인들이 보호를 받게 되는 상가 임대차보호법이 생겼다. 점포 세입자들은 법제정으로 일반 담보권자에 우선해 건물가액의 3분의 1범위 안에서 최우선변제권을 갖게 됐다. 또 1년 단위로 계약을 하되, 특별한 사유가 없는 한 최장 5년동안 자동 연장이 가능하게 했다. 임차기간이 초소한 5년간은 보장되므로 시설비등을 마음껏 투자하여 창업할수 게 되었다.

영세상인들의 재산권을 보호하기 위한 ‘상가임대차보호법’은 벌써 확정이 되었어야 할 제도이다. 그동안 대다수의 점포들이 계약기간을 1년으로 제한해서 건물주와 마찰이 비일비재했다. 경우에 따라서는 계약연장을 거절당한 채 시설비는 물론 권리금조차도 받지 못하고 피해를 본 사례도 많이 있었다. 건물주가 부도가 나 파산을 했을 때 임차인은 어떠한 법적 보호도 받을수 없어 빈손으로 쫓겨나오는 일이 흔했다. 장사가 될 만하면 임대료나 보증금을 올리는 일은 가진 자의 횡포를 그대로 보여주는 것이었고, 울며 겨자 먹기로 참을 수 밖에 없는 것은 없는자들의 설움이었다.

이런 폐해를 막을수 있는 ‘상가임대차보호법’의 골자는 상가 임대기간을 최소 5년으로 연장하는것과, 전세를 월세로 전환할 경우 월세액이 대통령령이 정하는 범위를 넘지 못하도록 하는것과, 건물주의 부도로 인해 건물이 매각되었을 때 임대료를 보장 받을수 있다는 것이다. 물론 건물주를 위한 보호장치도 함께 마련되었다.

법으로 보장된 임대차 존속기간은 5년이지만, 계약은 최소 1년 단위로 체결이 가능하도록 하였고 임차인이 부당하게 권리를 남용하는 경우에는 임대인이 계약갱신요구를 거절할수 있도록 규정하였다. 임대료를 3회 연체하거나 허위 등 부정한 방법으로 임대건물주의 동의없이 전대한 경우등 제 10조에는 계약연장을 거절할 수 있는 여덟가지 사항을 열거해놓았다. 물론 건물주가 건물을 매각하거나 철거또는 재건축을 원할때도 이에 해당한다.

또한 세금을 줄이기 위해 일반화되었던 건물주와의 이면계약. 즉 계약금액을 줄여 신고하는 것도 불가능하게 되었다. 이법이 시행되는 2003년 1월부터 건물주와 계약후 관할 세무서에서 확정 신고를 받은 점포에 한해서만 임대차보호를 받을수 있기 때문이다. 이면 계약을 할 경우 그 금액만큼만 보장 받을수 있거나 더 큰 피해를 당할 수도 있다.

신고한 계약서가 가짜로 판명될 경우 상가임대차보호법에 의한 보호를 받을수 없으며 건물주는 5년전 탈세도 세법에 따라 추징받게 된다. 이런 이유로 이면 계약은 점차 사라질 것으로 보인다.물론 시행과정상 상당한 문제점이나 분쟁은 예상되지만 전반적으로 투명한 사회로 가는 과정이라 여기며 창업환경 측면에서는 투자할 수 있는 환경이 조성되었으므로 시설이나 설비 등에 대한 회수기간을 고려하여 창업한다면 위험부담이 그만큼 줄어 들것이다.

상가건물임대차보호법의 주요내용

임차인보호장치

*영세 임차상인들을 보호하기 위해 임차인에게 최대 5년간 계약을 갱신(更新)할수 있는 권리 부여

*대통령령이 정하는 범위에서 임대료 인상한도 및 전세금의 월세전환 이율상환을 정해 지나친 임대료 인상을 억제

*사업자등록과 임대차 확정일자를 받은 임차인에 대해 건물주가 부도가 나더라도 경매가액의 1/3범위 안에서 보증금 중 일부를 찾을수 있도록 최우선변제권 인정

임대인보호정치

*법으로 보장된 임대차존속 기간은 5년이지만, 계약은 최소 1년단위로 체결 가능

*임차인의 부당한 권리남용에 해당하는 경우에는 임대인이 계약갱신 요구를 거절할 수 있도록 규정

예) 임대료 3회 연체, 허위 등 부정한 방법으로 임차, 임대건물주의 동의없이 전대한 경우등 동법 10조의 8가지 경우

기 타

이법의 보호대상이 되는 영세임차 상인의 범위, 임대료인상한도, 전세금 월세전환 이율상한 등 세부내용은 현재 법무부가 마련중인 시행령에서 구체화할 예정

보호환산보증금

지 역

보호환산 보증금 규모

서 울

1억 6천만원 이하

수도권 과밀억제지역

1억 2천만원 이하

광역시

1억원 이하

기타지역

9천만원 이하

(사) 한국소자본창업컨설팅협회 최 재희 회장의 "소자본창업 어떻게 할까요" 中에서

	소자본창업 창업 어떻게 할까요? 저자 : 최 재희 (사) 한국소자본창업컨설팅협회	회장
1 장	달라지는 창업환경

1 절	월드컵과 올림픽

2 절	소자본 창업시장 환경

3 절	창업자의 철저한 내부적 환경 파악

4 절	인터넷이 생활을 바꾸고 있다

5 절	달라지는 주거문화

6 절	여성이 달라지고 있다

7 절	지금은 수요자 시대

8 절	신용카드 시대가 열렸다

9 절	지하철과 주변 환경이 달라진다

10 절	전문화가 아니면 살아남기 어렵다

11 절	상가임대차보호법이 생겼다

12 절	달라지는 여러가지 창업환경